Что делать если застройщик не строит дом

Новостройку заморозили. Что делать дольщикам?

ДОМ СОВСЕМ ПЕРЕСТАЛИ СТРОИТЬ.

— Дмитрий вас беспокоит. Я вложил деньги в новостройку, выплатил полную стоимость квартиры, но дом никак не доделают. Говорят, что стройка заморозилась в связи с кризисом.

— Какой вид договора у вас заключен?

— Договор долевого участия в строительстве, подписан в 2006 году.

— Если у вас имеются обоснованные сомнения в том, что дом будет достроен в срок, то вы имеете право подать в суд иск о расторжении договора и взыскании убытков, причем их размер будет равен нынешней рыночной стоимости квартиры, аналогичной вашей недостроенной квартире.

Закажите оценку рыночной стоимости такого жилья в компании, которая профессионально занимается оценкой недвижимости. В иске указывайте именно ту сумму, которая будет значиться в акте оценки, а не первоначально оговоренную цену квартиры по вашему договору. Поскольку в последние годы жилье дорожало, то, думаю, выигрыш у вас получится весьма приличный.

— А в какой суд обращаться?

— Вы имеете право выбрать место нахождения суда в соответствии с законодательством о защите прав потребителей, а именно: обращаетесь либо в суд по месту нахождения (юридическому адресу) ответчика, т. е. компании, с которой вы заключали договор, либо в суд по своему месту жительства.

ТРЕБУЮТ ДОПЛАТУ ЗА ЛИШНИЕ МЕТРЫ

— Сергей Анатольевич, это Наталья Владимировна. В 2004 году мы заключили договор о покупке квартиры в строящемся доме. По договору общая площадь квартиры 93 кв. м. Дом сдали с просрочкой, а когда мы пришли подписывать акт приема-передачи квартиры, нам сказали, что по контрольным обмерам общая площадь составляет не 93, а 99,8 кв. м. Они включили в эту площадь балкон и неотапливаемую лоджию. С меня потребовали доплатить за лишние метры по цене на данный момент — она почти в 4 раза выше той, которая была при заключении договора!

— Вы сами БТИ не пробовали вызывать?

— Да по обмерам БТИ площадь квартиры вообще оказалась 83,9 кв. м, то есть даже меньше, чем я оплатила по договору. Я сообщила это застройщику, и меня обвинили в том, что я злостный неплательщик.

— Смело обращайтесь в суд — другого пути нет. Поскольку вы заплатили за 93 кв. метра, то имеете право взыскать с застройщика разницу — цену неполученных вами 9 кв. метров.

— А цену указывать на какой момент?

— Просите больше: думаю, в иске стоит указать цену кв. метра на момент подачи иска. Также требуйте компенсацию за моральный вред и неустойку за просрочку передачи квартиры (если, конечно, у вас не предварительный договор купли-продажи — по нему неустойки не светят).

— Я правильно понимаю, что балкон и неотапливаемая лоджия не входят в общую площадь квартиры?

— Правильно, по Жилищному кодексу не входят.

— Вы считаете, шанс выиграть в суде велик?

— Да, шансы у вас очень хорошие.

КСТАТИ

Чтобы выяснить адрес местонахождения ответчика, адвокаты советуют заказать в налоговой инспекции выписку из Единого реестра юридических лиц, указав название компании и ее ИНН (эти данные имеются в договоре и документах, которые фирма выдает вам при внесении денег за новостройку). Так вы узнаете последний адрес компании, по которому определяется место обращения в суд (адреса могут меняться, поскольку многие фирмы, чтобы избежать ответственности, после заключения договоров с гражданами перерегистрируются в других городах).

ВОПРОС — РЕБРОМ

Можно ли получить деньги с компании-банкрота

— Сергей Анатольевич, ходят разговоры, что наш застройщик близок к банкротству. Посоветуйте, что делать?

— Всем дольщикам, которые опасаются банкротства строительных компаний, нужно иметь в виду такие моменты.

Первое: если дом уже построен и введен в эксплуатацию, немедля обращайтесь в суд с иском о признании вашего права собственности на квартиру. Судебная практика по таким делам сейчас сложилась благоприятная для дольщиков, я и мои коллеги уже выиграли более тысячи исков.

Второй вариант — ситуация, когда стройка заморожена или даже не начиналась. Увы, суды обычно отказывают в исках о признании права собственности на долю в объекте. Поэтому у таких граждан остается единственный путь: обращаться с заявлением об установлении размеров требования и включении в реестр требований кредиторов. Такое заявление нужно подавать в арбитражный суд по месту нахождения застройщика (здесь рассматриваются дела о банкротстве).

Дальше дожидаетесь решения суда о признании должника банкротом, публичных торгов, на которых распродается имущество компании, и получаете свою часть из этой выручки.

ЦИФРЫ

40% строек жилых домов, по оценкам экспертов, заморожено сейчас в Москве .

50% строек приостановлено в Подмосковье .

Оцениваем шансы отстоять свои права

Вид договора

Договор участия в долевом строительстве.

Насколько реально выиграть суд

Вы защищены по полной программе: можно взыскать через суд убытки (стоимость жилья), пени за просрочку сдачи дома и др .

Вид договора

Насколько реально выиграть суд

Вашему адвокату придется потрудиться: в частности, доказать в суде, что ситуация подпадает под Закон «О защите прав потребителей», а соответственно можно взыскать неустойку за нарушение сроков строительства.

Вид договора

Предварительный договор купли-продажи.

Насколько реально выиграть суд

Есть шанс вернуть вложенные деньги, но, как правило, не стоит рассчитывать ни на индексацию, ни на пени за просрочку. В то же время в судебной практике стали появляться первые решения, более благоприятные для покупателей.

«НЕ НАДО КВАРТИРЫ — ОТДАЙТЕ ДЕНЬГИ»

— Мы заключили с застройщиком договор, по которому 40% цены жилья платим до госприемки дома, а 60% — после. На эти 60% мы планировали взять ипотечный кредит, но из-за снижения зарплаты ипотека нам теперь недоступна. Мы хотели бы отказаться от квартиры и получить назад уже уплаченные деньги. В договоре сказано, что за это компания вправе удержать 5%. Правомерно ли это? Как нам действовать?

— Прежде всего имейте в виду: по Гражданскому кодексу заключение предварительного договора вообще не может предусматривать какую-либо оплату! Именно поэтому застройщики, использующие «серые» схемы с предварительными договорами, часто практикуют параллельное заключение договоров о продаже векселей. То есть вам заявляют, что вы платите за квартиру, а юридически все выглядит так, будто вы просто изъявили желание приобрести вексель, что никоим образом не связано с приобретением жилья.

— Фактически вас вводят в заблуждение, поэтому вы вправе требовать признания сделки недействительной и возврата своих денег без каких бы то ни было удержаний, штрафов — через суд.

— Мы заключили договор долевого участия в феврале 2008 года. Срок передачи квартиры по договору — III квартал 2009 года. Но сейчас дом построен только на 70%, и все заморожено. Явно, что в срок они не сдадут. Нельзя ли нам сейчас отказаться от квартиры и потребовать возврата денег? Какие издержки у нас при этом будут?

— Закон об участии в долевом строительстве предусматривает, что дольщик вправе расторгнуть договор и потребовать возврата денег, если становится очевидным, что квартира не будет передана в срок, установленный договором. Так что вы можете обращаться в суд с иском о расторжении договора, приложив подтверждение приостановки стройки и заключение эксперта строительной организации о 70% готовности дома.

Обратите внимание: за ст ройщик не вправе удерживать с вас какие-либо суммы — более того, вы можете потребовать от компании пени за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ .

ПРОГНОЗ

Как минимум 50% застройщиков, по оценкам экспертов, к концу этого года могут оказаться банкротами, потому что не смогут выплачивать набранные ими кредиты.

Реальный случай: что делать, если застройщик не достроил жильё?

Татьяна Галина купила квартиру в печально известном ЖК «Царицыно-2». Дом должны были сдать летом 2017 года, но из 20 этажей пока построен лишь подвал. Девушка не стала унывать и включилась в большую борьбу за своё жильё. Мы узнали у юриста, как это делать наиболее эффективно.

— Моя семья купила трёхкомнатную квартиру в 2014 году в ЖК «Царицыно-2». Площадь — 84 кв. метра, цена — 8,5 млн рублей. Хотелось улучшить жилищные условия. У меня три сына, поэтому нужна большая квартира. На момент покупки им было 3, 6 и 8 лет. Хотелось, чтобы у каждого было своё место, но пока это только мечты. Сейчас мы живём впятером в двухкомнатной хрущёвке площадью 45 кв. метров.

На покупку брали ипотечный кредит в размере 7 млн рублей. Ставка на первые три года 10,3%, а затем — 12,75%. Ежемесячный платёж — 70 тысяч рублей.

Выбрали квартиру в этом ЖК из-за привлекательных условий: рядом парк, да и обещали новый микрорайон с хорошей инфраструктурой. На стройке висела вывеска: «Под эгидой правительства Москвы», была массированная реклама.

Проект застройщика планировался как программа реновации промзон. На месте ЖК «Царицыно» раньше стоял Московский хлебокомбинат. Он был должен бюджету города порядка 14 млрд рублей. Инвестор договорился с Юрием Лужковым о покупке комбината под застройку жилых домов.

Скорее всего, у него не было планов кого-то обманывать, но что-то пошло не так.

В начале 2016 года мы приехали на стройку и обнаружили, что она стоит. Как был котлован, так он и остался. Наш дом должны были сдать в июне 2017 года. Но на сегодня построен только подвал, а должно быть 20 этажей. Всего в ЖК «Царицыно» спроектировано 26 домов, из них сдано только восемь. В двух сданных домах до сих пор нет лифтов и паркинга, дыры в стенах и побитые стёкла. На новостройку мало похоже. На конец 2016 года зарегистрирован 5841 дольщик, но в 2017 году также были продажи квартир. Застройщик до сих пор числится в числе благонадёжных на сайте правительства Москвы.

Читать еще:  Как накопить денег если зарплата маленькая

Сразу после возвращения со стройки мы стали искать информацию в интернете. Нашли форум дольщиков и группу «ВКонтакте». Летом 2016 года я связалась с инициативной группой, подписалась на рассылку новостей. Тогда продолжалась стройка некоторых домов, но до нашего дело не дошло.

С вопросами обращались в офис продаж. Там говорили, что у застройщика были проблемы из-за кризиса 2014 года. Обещали сдать дом с небольшим опозданием. К концу 2016 года строительство «Царицыно-2» окончательно встало.

Первая инициативная группа была от лица застройщика, которая пыталась взаимодействовать с дольщиками и успокаивать их. В противовес им в 2012 году появилась другая инициативная группа, которая начала действовать — писать письма и проводить митинги. Я попала туда в марте 2017 года.

Инициативная группа долго призывала людей выйти на улицы, показать своё несогласие с игнорированием со стороны властей. Очень тяжело растормошить дольщиков. Было странно, что людям должны были отдать квартиру пять лет назад, а они ничего не делают и спокойно к этому относятся. Кто-то отвечал, что всё бесполезно, ссылались на занятость или говорили, что ещё заработают.

В 2017 году к инициативной группе присоединились активные и заинтересованные в ускорении процесса люди. Те, кто забирались в свои недостроенные квартиры и стали там жить, перекрывали пешеходный переход на Бирюлевской улице или повесили баннер с призывом обратить внимание на проблему. Среди пострадавших дольщиков есть юристы. Они нам помогают писать жалобы и обращения. Немного денег собираем на футболки, кепки, флаги, чтобы нас было заметно на акциях.

В августе 2017 года застройщика посадили в СИЗО. На сегодняшний день его просят передать ЖК другому инвестору, но он не соглашается, тем самым отправляя всех дольщиков на процедуру банкротства, которая только затянет стройку на долгие годы.

Мы хотели попасть в реестр обманутых дольщиков. Это повышает шанс на получение жилья. Например, людям из Южного Тушина, состоящим в этом списке, сейчас выдают квартиры.

Прежде попасть в реестр было относительно легко. Важное условие — застройщик опоздал со сдачей дома на девять месяцев. А с 30 июня 2017 года вступил в действие новый приказ Минстроя №560. По этому приказу встать в реестр практически невозможно. Если на стройке идут хоть какие-то работы, отраженные документально, то человек не попадёт в реестр. Поэтому нам на основании этого пункта отказывают в записи.

Ещё одним вариантом было получить страховку. С 2014 года в долевое строительство была введена процедура страхования гражданской ответственности застройщика. Полис страхования давал возможность в случае банкротства застройщика получить возмещение утраченных денежных средств. У меня полис страховой компании «Балт-страхование», которая сама обанкротилась.

Советы юриста

Президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов рекомендует:

1. Лучше всего обращаться в разные инстанции — от правоохранительных органов до местной администрации. Это привлекает к проблеме большее внимание и повышает шансы на какую-то реакцию властей. Долгостроев очень много, поэтому важно выделиться из общей массы — создать инициативную группу, устраивать акции, вместе ходить на приёмы к чиновникам.

2. Перед тем, как подавать заявление в суд, стоит обратиться с письменным заявлением к застройщику. Если реакции не последует, то уже тогда можно собирать документы в суд. Не забудьте приложить к исковому заявлению документы, подтверждающие факт оплаты по договору — это будет доказательством того, что вы добросовестно исполнили свои обязанности.

3. Перед подачей заявления застройщику необходимо уточнить сроки сдачи объекта по проектной декларации, а также свериться с документацией, которая согласовывалась с государственными органами. Сверьте указанные в документах сведения с фактическим графиком строительства. Стоит учитывать, что на этапе котлована очень сложно понять, остановлено ли строительство или ведётся подготовка к следующей его стадии.

4. Не стоит спешить расторгать договор долевого участия — это прямой путь к тому, чтобы остаться и без денег, и без квартиры. На практике шансов на то, что объект рано или поздно будет достроен, намного больше, чем на то, что вам удастся взыскать с застройщика деньги, уплаченные по договору.

Что делать, если застройщик затягивает сдачу дома

Как не потерять деньги с долгостроями

Не умеет наш народ укладываться в дедлайны.

Поэтому когда застройщик начинает затягивать сдачу дома, все нормальные люди начинают волноваться — на той стороне может быть как обычная русская безалаберность, так и безбашенная афера с уголовной статьей.

Я хочу, чтобы люди покупали квартиры у порядочных застройщиков. Но бывает, что и хороший застройщик нарушает срок сдачи. Сегодняшняя статья для тех дольщиков, кто попал в похожую ситуацию: застройщик вот-вот сорвет или уже сорвал сроки сдачи. Разбираемся, как быть.

Сразу скажу, что если вы читаете эту статью не из праздного интереса, а потому что у вас действительно начинается задержка сдачи дома — РАДИ ВСЕГО СВЯТОГО, ОБРАТИТЕСЬ К ПОРЯДОЧНОМУ ЮРИСТУ. Серьезно. В этом деле столько нюансов и тонкостей, что не хватит и десяти статей. Эта статья — не инструкция и не решение вашей проблемы, а лишь беглый взгляд в сторону решения.

Почему нормальные застройщики срывают сроки

Сроки срываются не всегда потому, что застройщики — жулики. Стройка — большой риск для застройщика. Ему приходится прогнозировать на несколько лет вперед доходы от продаж, работу строителей, курсы валют, отношения с местными властями, законы, федеральную политику в строительстве. Не всегда прогнозы сбываются.

Во время стройки может что-то произойти, что затянет срок. Неделя простоя там, две недели пропущены здесь — постепенно набегает большая задержка. Застройщик перестраховывается и берет срок на стройку с запасом, но бывает, что не хватает и его.

Допсоглашение — не подписывать

По идее, за затягивание сроков застройщик должен платить вам крупную компенсацию. Она рассчитывается между фактическим сроком сдачи и сроком, который стоит в договоре. Это отдельная большая тема, мы об этом писали раньше, были даже сложные вопросы.

По закону любой застройщик может предложить вам дополнительное соглашение о переносе сроков — то есть предложить вам изменить договор. Если застройщик понимает, что не успеет достроить дом в срок, то не позднее чем за 2 месяца до истечения срока обязан вам об этом сообщить и у него есть право передоговориться с вами на новые сроки. У вас есть право не передоговариваться.

Застройщику выгодно с вами передоговориться. Это значит, что в вашем ДДУ как будто поменялся срок сдачи, а значит, вы не против задержки. Застройщики подгоняют новые сроки так, чтобы гарантированно уложиться и не платить никаких неустоек. Если же они не впишутся и в новый срок, то неустойки в любом случае будут ниже, чем если бы они отсчитывались от старых сроков. Короче: допсоглашение — это ваше согласие на бесплатный перенос сроков.

Личный архив юриста Андрея Таргашова

Часто застройщики выставляют все так, будто вы обязаны подписать дополнительное соглашение. Они присылают уведомление о переносе: «Настоящим уведомляем вас, что срок передачи изменяется на такой-то, вам необходимо явиться такого-то числа и подписать соглашение о переносе». Некоторые на это ведутся — сила слова!

Вам переносить срок невыгодно, поэтому на перенос не соглашайтесь. Вы не обязаны.

С вами наверняка будет общаться юрист застройщика, причем довольно жестко. Спокойно скажите ему: «Я понимаю, что ваша работа — убедить меня в этом допсоглашении. Но мне это невыгодно, неустойка за просрочку получится меньше или ее не будет вообще. Эти деньги я лучше потрачу на ремонт». Вся напускная серьезность застройщика — это не более чем психологический прием, не ведитесь.

Личный архив юриста Андрея Таргашова

Оценить шансы на сдачу

Оцените, насколько реально, что застройщик достроит дом, и сколько времени ему на это понадобится. Если застройщик все же достроит дом и сдаст его, у вас появляется право требовать неустойку за просрочку и договариваться о компенсации найма квартиры. Для оценки используйте профессиональную помощь, а не смекалку и интуицию — если вы не строите дома каждый день, вашей интуиции не хватит, чтобы оценить состояние объекта.

Посмотрите, какой срок переноса хотел получить застройщик, когда предлагал вам подписать допсоглашение. Если это срок до года, то шансов на сдачу больше (так считает наш юрист-консультант).

Если срок больше года, то может случиться так, что застройщик не достроит дом и не сдаст его.

Если квартира стоит 5 миллионов, а просрочка — год, у вас есть право потребовать 912,5 тысячи рублей за просрочку:

  • 5 000 000 × 365 × 1 / 150 × 7,5% = 912 500 Р
    (неустойку считают по ставке, которая действует на момент вынесения решения, мы для расчетов взяли текущую — 7,5%)

Если так сделают все дольщики, застройщик вряд ли сможет с ними рассчитаться. Скорее всего, застройщик подаст на банкротство, а новостройку будет достраивать кто-то другой.

Чтобы оценить шансы на сдачу, лучше всего позвать юриста. Но не простого, а золотого, с опытом работы с застройщиками. Золотой юрист проверит, есть ли движение по счетам застройщика, и поймет, стоит ли инициировать процедуру банкротства. Земельный участок, на котором строится дом, находится в залоге у дольщиков — возможно, есть смысл его продать. Но это всё уже разборки из высших сфер, и заниматься этим нужно, обложившись лучшими юристами. Если на этом этапе вам кажется, что вы достаточно хорошо ориентируетесь, чтобы решить эту проблему самостоятельно — вам кажется.

Дождаться сдачи

Обычно в случае задержки есть три варианта: дождаться сдачи дома, продать квартиру или расторгнуть договор с застройщиком. Начнем с ожидания.

Преимущества. Меньше юридических хлопот. Вы получите квартиру, которая, возможно, стоит дороже, чем вы купили. Оформите налоговый вычет на стоимость квартиры и проценты по ипотеке. Потребуйте у застройщика неустойку за просрочку. В квартире можно жить.

Читать еще:  Какие проценты по вкладам в европе

Риски. Долго ждать. Если застройщик обанкротится, судьба объекта туманна — может быть, найдут другого застройщика. Он может изменить проект, чтобы уложиться в бюджет. Вы не знаете, какой застройщик будет достраивать дом. Новый застройщик не будет выплачивать вам неустойку, потому что он не правопреемник старого, то есть он не отвечает за долги старого застройщика.

Иногда дольщики вместо поиска застройщика создают жилищный кооператив, скидываются, нанимают подрядчиков и достраивают дом. Это дополнительные расходы — не все к ним готовы.

Что делать. Что делать — вам скажет ваш прекрасный юрист, которого вы уже давно наняли.

Продать сейчас

Вам принадлежит право на квартиру в недостроенном доме. Это право чего-то стоит, если его удастся продать.

Преимущества. Вы получаете деньги, возможно, даже больше, чем вложили, потому что выше строительная готовность дома. Вы избавляетесь от риска, что квартиру не достроят.

Риски. Продать с выгодой может и не получиться: долгострои не так ликвидны. Возможно, покупатель согласится взять вашу квартиру только при большой скидке. О продаже нужно будет рассказать в декларации.

Что делать. Обратитесь в отдел продаж застройщика и попросите их продать вашу квартиру, пообещайте агентское вознаграждение — как риелторам. Скачайте рендеры с сайта застройщика и разместите объявления на сайтах объявлений — «Циан», «Авито», «Юла» — и городских форумах, если такие есть. Расскажите в соцсетях и среди знакомых, что продаете квартиру. Поручите продажу риелтору. Когда найдете покупателя, заключайте с ним договор уступки прав и обязанностей.

Договор уступки — передача всех имущественных прав и обязанностей по ДДУ другому человеку. То есть фактически у другого человека получается свой ДДУ с вашим застройщиком. Теперь это его проблемы, хе-хе.

Отказаться от договора в одностороннем порядке или расторгнуть его по соглашению сторон

Любой договор можно расторгнуть, условия расторжения прописаны в договоре и гражданском кодексе. Никто никому не раб.

Преимущества. Вы возвращаете свои деньги и при этом избавляетесь от хлопот с квартирой. Если отказываться от договора в одностороннем порядке, застройщик ко всему прочему выплачивает неустойку с того момента, как вы оплатили стоимость квартиры по ДДУ . Но это только на бумаге.

Риски. Если у застройщика все плохо с деньгами, он может выплачивать вам очень долго. И нельзя наверняка сказать, выплатит ли. Дело в том, что в момент расторжения договора вы возвращаете квартиру как бы сразу и обязательство вернуть вам деньги у застройщика возникает тоже сразу. Но когда он выполнит свое обязательство? Главный риск — что застройщик будет возвращать вам деньги за квартиру очень долго или не вернет никогда.

Если застройщик еще не нарушил срок сдачи, но все к тому идет, то односторонний отказ возможен только через суд.

Некоторые жулики выводят деньги со счетов, а когда дольщики обращаются к ним с исками и требованиями возврата денег, то разводят руками: «Денег нет, но вы держитесь».

Если у вас ипотека, то вам нельзя избавляться от квартиры без согласия банка. Если вы получите согласие, подпишете расторжение с застройщиком, но при этом вдруг застройщик не вернет деньги банку, банк может потребовать кредит с вас. Такие дела.

Что делать. Что делать — вам скажет ваш прекрасный юрист, которого вы уже давно наняли.

Чтобы избавиться от риска, что не будет встречного исполнения, договоритесь с застройщиком подписать расторжение только в случае, если застройщик откроет аккредитив в пользу дольщика. Это специальный счет в банке, на который застройщик сразу зачисляет деньги в вашу пользу, а банк вам их отдаст тогда, когда вы зарегистрируете расторжение договора.

Если расторгаете в одностороннем порядке, пишите уведомление, что вы расторгаете договор и требуете выплатить вам стоимость квартиры и неустойку с момента внесения денег по ДДУ .

С неустойки придётся заплатить налог государству: 13% от суммы неустойки

Лайфхак с аккредитивом здесь, скорее всего, не сработает, так как, отправив отказ, вы уже достали шашку и машете ею. Односторонний отказ рубит все отношения — надейтесь только на добрую совесть или слабые нервы застройщика (угадайте, как часто у застройщиков это встречается).

Письмо составляйте в свободной форме под диктовку вашего высококвалифицированного юриста и отправляйте по правилам, о которых мы рассказывали в статье «Как получить от застройщика компенсацию найма квартиры».

Серьезно: ЮРИСТА. НОРМАЛЬНОГО ЮРИСТА НАЙМИТЕ.

Что делать если застройщик не строит дом

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 90₽ 30₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

В Москве по итогам 2012 года было зарегистрировано 11 долгостроев, в Подмосковье — 121. Как показывает практика, от долгостроя, как «от сумы и от тюрьмы» в нашей стране никто не застрахован. Что делать, если вы вложились в проект, который из перспективного стал безнадежным?

Долгостроем принято считать объект, строительство которого заморожено более чем на 1,5 года. В соответствии c 214-ФЗ застройщик может перенести срок сдачи дома только на два месяца. Если спустя два месяца после обозначенного в договоре долевого участия срока дом не сдан в эксплуатацию, дольщик имеет полное право в одностороннем порядке расторгнуть договор. Однако на практике так никто не поступает: дольщики предпочитают ждать до последнего, а не искать другую новостройку и снова томиться в ожидании получения ключей.

«Даже если сроки завершения строительства перенесены на полгода-год, то это еще не повод волноваться, обычно перенос сдачи объекта на такой срок происходит из-за незначительных перебоев с финансированием или неэффективной работой девелопера, — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Но если спустя 1,5 года после прописанного в договоре срока ваша новостройка все еще не введена в эксплуатацию, о чем каждый покупатель получает уведомление от застройщика, вот тогда ситуацию можно считать критической — вы купили долгострой. Порядок действий в этом случае будет зависеть от того, по какому договору вы оплатили квартиру».

Договор долевого участия

В отличие от покупателей квартир по другим схемам, дольщики гораздо лучше защищены от различных проблем, возникающих у застройщика, в том числе и от несоблюдения сроков строительства дома. В соответствии с п.1 ст. 6 федерального закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру не позднее срока, предусмотренного договором. Если в зафиксированный в договоре срок квартиру вы не получили, то в соответствии с п.2 ст. 6 того же закона имеете полное право требовать от застройщика уплату пени в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки. Ставка рефинансирования на сегодняшний день составляет 8,25%. Поэтому за не сданную вовремя квартиру стоимостью 10 млн. рублей ежедневно вам начисляется 5500 рублей. Более того, дольщик может и не дожидаться окончания строительства дома, а в одностороннем порядке в соответствии с п. 1 ст. 9 закона №214-ФЗ расторгнуть договор с застройщиком, если срок сдачи дома перенесен более чем на 2 месяца. Таким образом, у покупателя квартиры по ДДУ есть два варианта: расторгнуть в одностороннем порядке договор и забрать деньги или дождаться окончания строительства и потребовать пени за просрочку.

Говоря о договоре долевого участия хотелось бы подчеркнуть, что объекты, возводимые по закону №214-ФЗ практически никогда не переходят в разряд долгостроев. Закон очень жестко регулирует обязанности и ответственность застройщика, поэтому если компания реализует квартиры по ДДУ, значит, она полностью уверена в своих силах. Кроме того, такие застройщики, как правило, всегда подстраховываются и указывают в договоре срок окончания строительства «с запасом» на полгода-год, чтобы точно успеть сдать объект вовремя. Поэтому почти всегда дольщики получают квартиры без срывов сроков, прописанных в договоре.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)

Любой ПДКП имеет срок действия, в течение которого застройщик или правообладатель квартир (которым может быть любой подрядчик или просто инвестор) должен заключить с вами основной договор. Если покупатель уже внес деньги, основной договор не подписал, при этом срок ПДКП истек, то он может отказаться от сделки. Поскольку стороны не заключили в положенный срок основной договор, все обязательства покупателя и застройщика по предварительному договору прекращаются (п. 6, ст. 429 ГК РФ). Раз все обязательства сторон прекращены, то и деньги должны быть покупателю возвращены. Но если застройщик сопротивляется и не желает возвращаться денежные средства, то есть все основания требовать их возврата через суд.

Жилищный и жилищно-строительный кооператив

Банкротство

Если вы попали в такую незавидную ситуацию, желательно заручиться поддержкой профильного адвоката, специализирующегося на делах о несостоятельности. Самостоятельно выйти без потерь не получится. Однако в интересах каждого покупателя иметь представление о самых основных шагах, которые можно предпринять при банкротстве застройщика.

В первую очередь, нужно знать, что с 15 августа 2011 года в соответствии с поправками к федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)» к застройщику можно предъявить не только денежные требования, но и требования передачи жилых помещений, если объект достроен, но еще не введен в эксплуатацию. Сделать это можно, обратившись в арбитражный суд. Адвокат внесет вас в реестр кредиторов с требованием передать жилое помещение или вернуть деньги. Заявить оба требования закон не позволяет.

Если покупатель заявляет денежные требования, то должен знать, что они будут удовлетворены только в третью очередь. В первую очередь выплачиваются деньги гражданам, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью (если такие есть). Во вторую очередь выплачивается зарплата и выходные пособия сотрудникам застройщика, работавшим по трудовому договору, а также авторам результатов интеллектуальной деятельности. При этом, как правило, вернуть всю сумму денег, находясь в третьей очереди, практически невозможно. Поэтому правильнее все-таки — требовать передачи жилого помещения, если сам дом построен.

Однако, если дом не построен, то застройщик может погасить требование путем передачи незавершенного объекта. Но в данном случае нужно понимать, что достраивать дом придется за свой счет. В этом случае дольщики имеют право создать жилищно-строительный кооператив, снова скинуться «на круг» и найти подрядчика, а это дополнительные затраты. Таким образом, от потерь в любом случае не уйти.

Читать еще:  Как подключить мобильный банк через смс

«Заморозка строительства дома или банкротство застройщика — самое неприятное, что может случиться с покупателем жилья, — объясняет Мария Литинецкая. — Несмотря на все усилия властей, полностью искоренить проблему долгостроев ни в Москве, ни в Московской области до сих пор не удалось. Стройки замирают по самым разным причинам — от явного мошенничества до банкротства застройщика. В правовом поле на сегодняшний день нет четких механизмов, которые бы позволяли несостоявшимся пайщикам и дольщикам отстаивать свои права — в каждом конкретном случае процедура банкротства идет по-разному. Новый срок сдачи в случае его переноса также определяется в каждом проекте индивидуально. Поправки в закон о банкротстве, которые позволяют кредиторам требовать передачи жилых помещений, противоречивы, разъяснений официальных лиц или Пленумов ВАС РФ по их применению за полтора года не было. Поэтому самое важное для покупателя жилья — это выбрать надежного застройщика и покупать квартиру у квалифицированных риэлторов. А если беда все же случилась — обращаться к опытным юристам, которые помогут если и не выйти из сложившейся ситуации без ущерба, то хотя бы свести потери к минимуму».

Что делать если застройщик не строит дом

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 90₽ 30₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Российские власти предпринимают меры, чтобы сократить число замороженных строек в стране. Но пока задержка и остановка строительства объектов все еще не редкость. По данным Минстроя России, число долгостроев в 69 субъектах страны с января по апрель 2018 года выросло с 836 до 842. В незавершенных объектах числится 803,2 тыс. договоров, а в реестре обманутых дольщиков — более 30 тыс. россиян.

Рассказываем в коротких карточках, как опознать проблемного застройщика, в какие инстанции и с какими документами обращаться, как и зачем получать статус обманутого дольщика.

Превентивные мерыЧто можно сделать, чтобы вовремя обнаружить проблему

Еще до заключения договора желательно проверить, фигурирует ли застройщик на сайте Арбитражного суда, советует председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Там по картотеке дел можно искать по ИНН или ОГРН организации, при этом нужно вводить данные из проектной декларации по конкретному объекту, так как коммерческое наименование девелопера/инвестора может отличаться от названия собственно фирмы-застройщика.

Стоит также проверить, нет ли выбранного объекта в черных списках. В Московской области, например, на сайте Министерства строительства ежемесячно публикуются списки проблемных объектов.

Руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев рекомендует также сразу закрепить в ДДУ право дольщика проверять строительство со своими представителями в присутствии представителя застройщика.

Эксперты также советуют дольщикам не пускать строительство на самотек и постоянно следить за тем, как идут дела. «Дольщик как экономически слабая сторона, которая полностью зависит от действий застройщика, в большинстве случаев ограничен в свободном доступе к достоверной информации о ходе строительства», — отмечает руководитель департамента контроля качества национальной юридической службы «Амулекс» Нурида Ибрагимова.

ПризнакиКогда пора бить тревогу

Самый главный фактор, который должен насторожить дольщика, — отсутствие реальной динамики строительства. Это когда строительство не ведется вовсе или ведется силами двух-трех рабочих, слоняющихся на строительной площадке. «Правда, отследить динамику можно только на этапе монтажных работ — когда стройка ведется выше первого этажа. Работы в подземном паркинге или после укрытия кровли внешне наблюдать сложно, — отмечает Ирина Доброхотова. — Но если, например, прошло три месяца, а в доме не прибавилось ни одного нового этажа — это повод для волнений».

Есть и другие признаки, которые могут свидетельствовать о возникших у застройщика проблемах. Среди них эксперты называют частую смену генерального подрядчика, уклонение застройщика от контактов с дольщиками, отсутствие фотодневников о ходе стройки и веб-камеры на объекте.

Первые шагиС каких обращений следует начать

Для начала следует направить письменный запрос застройщику с просьбой разъяснить причины приостановки строительства и назначить новые реальные сроки сдачи объекта. У компании также стоит запросить утвержденный график строительства, чтобы понимать, когда запланировано завершение монтажных работ, когда строители должны приступить к отделке фасадов и т. д. При этом нужно быть готовыми к тому, что неблагонадежные застройщики могут уклоняться от ответов на поставленные вопросы.

Ответить дольщикам на вопросы могут также государственные органы, к полномочиям которых относится контроль над деятельностью строительных организаций. В частности, в Москве это Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест), в Подмосковье — Министерство строительного комплекса Московской области (Минмособлстрой).

«Далее каждый дольщик должен принять решение: ждать, когда строительство начнется заново, или расторгнуть договор долевого участия и вернуть деньги (оплаченную сумму и неустойку)», — отметил директор юридического департамента Century 21 Россия Дамир Хакимов.

СодействиеДействовать ли самостоятельно или лучше собрать инициативную группу

Обращения в различные инстанции — индивидуальны, то есть делаются от имени дольщика. Но создание инициативной группы, как отмечают юристы, всегда облегчает процедуру координации действий и отслеживания информации.

ДеньгиЧто делать, если дольщик хочет вернуть вложенные средства

В этом случае Дамир Хакимов советует подать иск в суд о взыскании с застройщика денежных средств и неустойки. Для этого понадобятся следующие документы:

  • оригинал договора долевого участия (заранее его следует подробно изучить, особенно в части компенсации и возмещения ущерба);
  • платежные документы, подтверждающие оплату объекта по ДДУ;
  • уведомление о срыве сроков ввода объекта в эксплуатацию либо прекращении строительства (при наличии такового);
  • письменные запросы в адрес строительной компании;
  • заявление о расторжении договора долевого участия;
  • копию уведомления об отправке заявления застройщику (следует оформить заказное ценное отправление с уведомлением о доставке).

«Если цель дольщика получение неустойки, то по закону обращение с данными требованиями в суд возможно по прошествии двух месяцев с момента нарушения сроков передачи объекта, — пояснила Нурида Ибрагимова. — Но у этой медали есть и обратная сторона: взыскание неустойки усугубит затруднительное финансовое положение застройщика, что, в свою очередь, может привести к его банкротству и, следовательно, снижению шансов дольщика на получение готового объекта».

ЖильеЧто делать, если дольщик хочет получить не деньги, а квартиру

Сначала нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков сдачи объекта и зарегистрировать его в Росреестре. Если допсоглашение подписано, но строительство прекращено, застройщик исчез и нет более никаких надежд, эксперты советуют инициировать процедуру банкротства застройщика и собирать документы для включения в «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома и чьи права нарушены». Проще говоря, в реестр обманутых дольщиков.

Если в отношении застройщика открыто уголовное производство, нужно также пройти процедуру признания потерпевшим. Для этого надо обратиться следователю УВД, который ведет дело, рекомендует Дамир Хакимов.

БанкротствоЧто делать, если до этого дошло

Чтобы инициировать процедуру банкротства, дольщик обязательно должен подать иск в арбитражный суд о включении его в реестр кредиторов компании. Если судом еще не применен параграф 7 «Банкротство застройщиков» Федерального закона N 127 «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002, дольщику нужно самостоятельно подать соответствующее ходатайство, отмечает Нурида Ибрагимова.

«При процедуре банкротства застройщика дольщик находится в более выгодном положении, нежели иные кредиторы, поскольку дольщики имеют возможность выбрать вид требований, выраженных в денежном эквиваленте или в виде жилого помещения. В случае выбора требований в виде получения жилого помещения последнее исключается из всей конкурсной массы и не может быть реализовано с торгов», — рассказала юрист.

Реестр дольщиковЧто нужно, чтобы попасть в списки обманутых соинвесторов

Для защиты своих прав пострадавшие соинвесторы строительства имеют возможность подать в государственные органы заявление о включении в реестр обманутых дольщиков. Они должны соответствовать критериям, установленным приказом Минстроя России № 560/пр от 12.08.2016 года:

  • застройщик не может передать квартиру дольщику более девяти месяцев;
  • есть решение федеральных или региональных властей о приостановке строительства, и в результате этого решения строительство не ведется девять месяцев и более;
  • работы приостановлены из-за просрочки разрешения на строительство или отсутствие прав на земельный участок, на котором ведется строительство;
  • есть экспертное заключение о том, что нарушаются технологические процессы строительства;
  • построенный объект строительства не соответствует проектной декларации;
  • застройщик признан банкротом.

ПлюсыЧто даст гражданину включение в реестр обманутых дольщиков

Целью постановки на учет в реестр обманутых дольщиков является получение помощи от государства. Помощь может быть выражена и в предоставлении жилья, и в поиске инвесторов, которые готовы достроить жилой дом, изменив проектную документацию. Наконец, органы местного самоуправления могут завершить строительство за свой счет.

ДокументыКакие из них потребуются для включения в реестр

Для включения в реестр обманутых дольщиков нужны: заявление, копия паспорта, копия договора долевого участия, копии платежных документов, подтверждающих исполнение дольщиком обязательств по ДДУ, а также копия вступившего в силу судебного акта о включении в реестр кредиторов (при наличии). Так же может потребоваться решение о признании потерпевшим по уголовному делу (если оно было возбуждено).

ИнстанцииКакие еще можно задействовать

Кроме обращения в органы государственной власти, в том числе в арбитражный суд, за защитой своих прав, дольщик имеет возможность обратиться в страховую компанию, в которой застрахована ответственность застройщика, или к поручителю, с которым у застройщика заключен договор поручительства. Требования к страховой компании или поручителю могут быть выставлены только в денежном выражении.

«С 2017 года все застройщики должны производить отчисления в компенсационный фонд, который создан для направления средств на возмещение требований дольщиков в случае банкротства застройщика. Обращение в фонд также может являться подспорьем для дольщика, — советует Нурида Ибрагимова. — Не нужно исключать и обращения в средства массовой информации для создания информационного фона вокруг сложившейся проблемы, привлечения внимания государственных органов к ее разрешению».

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector