Конец 2024 года не воодушевляет: высокие ставки по кредитам сделали и льготную, и рыночную ипотеку мало доступными. Да и большинство банков поменяли условия жилищных кредитов. Например, первоначальный взнос теперь часто больше 20%. Может быть, этот тренд скоро закончится, цены начнут падать, а ставки по ипотеке снизятся до доступного размера? Стоит ли ждать такого сценария и планировать покупку собственного жилья в 2025 году? Или лучше пока отложить планы и решить жилищный вопрос по-другому?
Независимо от состояния экономики квартиры продавались и будут продаваться. Фото: freepik.com.
С чем мы подошли к концу 2024 года
Ипотека стала практически единственным вариантом купить собственное жильё.
Большинство людей покупают квартиры за счёт кредитов. Кто-то берёт несколько потребительских ссуд, объединяет их и покупает жильё. При такой схеме квартира не находится в залоге, и опасности потерять её из-за просрочки по кредиту нет.
Но теперь банки стали считать кредитную нагрузку, и взять у разных кредиторов сразу несколько кредитов стало труднее. Людям приходится брать ипотеку, отдавать жилье в залог и бояться все 10−20 лет, что банк его заберет, если просрочить платежи по графику.
Семейная ипотека осталась для избранных
Льготная ипотека осталась, лимиты (которые несколько раз в год приходилось возобновлять) отменили, но условия по льготным программам тоже изменились. Теперь «за бортом» льготной ипотеки семей стало больше.
Многие вынужденно соглашаются на комбо-ипотеку. Другим же не остается ничего, кроме как рассматривать ипотеку на рыночных условиях. Но по этим программам условия еще жёстче.
Ставки по рыночной ипотеке выросли до 32%.
В 2024 году мы стали свидетелями космического роста ставок по рыночной ипотеке. В некоторых банках полная стоимость кредита по жилищной ссуде доходит до 30−32%, и это при том, что жильё оформляется в залог.
Первоначальный взнос стал почти неподъемным.
И по рыночной, и по семейной ипотеке изменились условия по первоначальному взносу. Теперь он не 0−10%, а 20−50% от цены квартиры.
Так, для покупки однокомнатной квартиры в Москве за 10 млн рублей первоначальный взнос уже не 1 млн рублей (10% от стоимости недвижимости), а все 2−5 млн рублей (20−50%). В Саратове цены на такое же жилье начинаются с 2,8 млн рублей. Это значит, что первоначальный взнос предстоит заплатить не 280 000 рублей (10% от цены квартиры), а 560 000 – 1 400 000 рублей (20−50%).
Еще пять-семь лет назад за сумму сегодняшнего первоначального взноса можно было купить квартиру в черновой отделке. Сегодня же это – только часть цены квартиры, купленной в ипотеку.
Получается, что интересы банка защищены со всех сторон. Он и получает доход даже на фоне разогнавшейся инфляции, и имеет гарантии на случай невозврата ипотеки. В случае чего он получит долг за счёт продажи заложенной недвижимости.
Покупатели квадратных метров в кредит в последнее время только проигрывают. Мало того, что жилье находится в залоге, пока не рассчитаетесь с банком, так еще и платежи стали неподъемными. Попробуйте-ка платить 32% с кредита в 10 млн рублей.
Это вряд ли могут позволить себе молодые семьи – основные покупатели бюджетного жилья.
Цены на квартиры сильно выросли
Как мы уже отметили, в 2023—2024 гг.од цены и на новостройки, и на квартиры на вторичном рынке повышались. Возьмем статистику сайта «Мир квартир»: общий рост за декабрь составил 5−8,46%, а всего за 2024 год цены на однокомнатные квартиры выросли на 12,15%.
В интернете нередко можно встретить ролик, как человек копит на квартиру и учитывает свои планы в специальной таблице. Вот он в 2020 году накопил 2 млн, и ему осталось добавить только 800 000 рублей, а в 2025 году при накопленных 5 млн, ему остается накопить ещё 7 млн рублей. Мем мемом, но ролик показывает суровую действительность: цены на квартиры только повышаются, а за последний год они росли как на дрожжах.
Естественно, на это были причины. Всё цеплялось друг за друга: Центробанк повышал ключевую ставку — банки меняли условия кредитов, тоже повышая по ним процент. Люди брали ипотеку, платили проценты. Конечная цена квартиры, купленной в ипотеку, увеличивалась за счет расходов на платежи по кредиту. Например, в 2018 году ипотеку вполне можно было взять под 8%, в 2024 – уже под 32%.
Соответственно, одна и та же квартира, которая стоила 1,5 млн рублей в 2018 году, в 2024 году уже стоит в 3−4 раза дороже.
Что ждать от цен на жильё? Они вырастут ещё?
Центробанк весь 2024 год повышал ключевую ставку, а в декабре оставил её на уровне 21%. Означает ли это, что рост ставок по кредитам остановился, и можно ждать тренда на снижение – и на ипотеку, и конечные цены на квартиры?
Экономисты разошлись в прогнозах на 2025 год. Одни продолжают предрекать повышение ставки. Другие считают, что она останется на том же уровне, а во второй половине года начнёт плавно снижаться.
Следовательно, рыночные кредиты пока дешевле не станут, как и новостройки, на них купленные.
На вторичном рынке ситуация двоякая. Одни риелторы считают, что спрос на квартиры останется на прежнем уровне или ненамного просядет. Например, сейчас он уменьшился из-за высоких цен. Но снижать стоимость продавцы если и будут, то незначительно.
Многие подождут, когда интерес к недвижимости восстановится. Квартиры пустыми стоять не будут. Их начнут сдавать в аренду, ожидая лучших времён для продажи.
Другие же эксперты полагают, что жильё на вторичном рынке будет падать в цене. Для этого уже есть все условия. Большинство покупает недвижимость с помощью ипотеки. Сейчас ипотечное кредитование фактически приостановлено: под семейную ипотеку подходят всё меньше семей, а рыночную под 32% люди брать не готовы. Меньше возможностей – меньше покупателей. Снижается спрос – уменьшается и цена товара. Закон рынка. Значит, теоретически, квартиры на вторичном рынке станут доступнее.
Но только для тех, у кого есть собственные средства. Например, они только что продали унаследованную бабушкину квартиру в Саратове и хотят купить такую же в Твери. Большинство же покупателей недвижимости не могут обойтись без заёмных денег, и вынуждены брать ипотеку. Но будет ли она доступной в 2025 году?
Что будет с ипотекой
Люди опасаются, что ставки по льготной ипотеке всё-таки подрастут до 12%. Фактически — это ставка, которая ещё недавно была по обычной, не льготной программе жилищного кредитования. Платежи по такой ставке – очень большие. Это означает, что многие даже при всём желании не потянут и льготную ипотеку. То есть многие из тех, кто ещё недавно претендовал на участие в госпрограммах, сами откажутся от своей идеи и повременят с покупкой жилья.
Рыночная ипотека пока так и останется на уровне 30−32%. Её вообще могут позволить себе единицы, но и таких желающих будет мало. Брать многомиллионный кредит под ставку, по которой ещё недавно выдавали кредитные карты? Нет уж, претендентов нет. Или их единицы.
То есть любая из ипотек станет и недоступной, и нежеланной для большинства семей, которые планировали «решение жилищного вопроса».
Прогноз на 2025 год
Несмотря на кризис, рост цен, застройщики продолжают строить жилье, а граждане – покупать его. То есть рынок жилищного строительства и вообще недвижимости все же, скорее, жив. Сделки идут вяло. При таком сценарии скоро на рынке будет больше предложения, чем спроса. Покупать-то будет некому: ипотека дорогая, своих миллионов гражданам не удаётся накопить.
Эксперты полагают, что рынок недвижимости свернёт в сторону долгосрочной аренды с правом выкупа или лизинга. То есть все те, кто ещё в 2024 году планировал купить квартиру, но не успел, скорее всего, временно откажутся от покупки и станут арендовать жильё. Если застройщики найдут инвесторов, то построенные новостройки будут отдавать под аренду и, возможно с правом выкупа.
Это – наиболее вероятный сценарий. Но коснётся он, скорее всего, новостроек, цена на которые чрезмерно росла в последние годы.
Вторичное жилье и какая-то часть новостроек всё же будет продаваться на рынке, в том числе за счет льготных ипотечных программ. Покупателей будет немного, но ими могут оказаться те, у кого есть свободные средства.
Когда банки стали наперебой предлагать высокие ставки по депозитам, многие разместили на них свои сбережения. Но инфляция за 2024 года почти «съела» все проценты, которые они заработали на вкладах. Опасаясь потерять больше, чем заработать, люди могут начать вкладывать накопления в недвижимость. Такой риск есть, хоть и небольшой. Это подогреет спрос на рынке, но в целом ситуацию не изменит.
В общей сложности прогнозы неутешительны:
- ипотека будет доступна для избранных, но желающих ее взять будет всё меньше;
- цены на новостройки будут расти;
- на вторичном рынке квартиры сильно не подешевеют;
- есть вероятность расширения рынка аренды с правом выкупа.